“錢荒”或成變數

投向房地產領域的資金將有所減少，房價下行壓力或增加

開發商看好后市，而央行近期進行的儲戶調查顯示，對于三季度房價，有34.1%的居民預期“上漲”，45.3%的居民預期“基本不變”。當前市場再次出現購房者與開發商對未來一致看漲的現象。

中原地產市場研究部總監張大偉認為，在地價居高不下，股市、黃金等投資市場低迷，開發商不缺錢，各方預期又一致看漲的情況下，下半年房價繼續上漲的壓力仍然較大。“從北京二手房市場的走勢看，盡管3月份以后這幾個月成交量都不超過1萬套，但仍在逐月增長，這說明市場在逐漸恢復。”

然而，5月下旬開始的一場資金面的“錢荒”，可能對這種一致看漲的預期產生沖擊。一位房產中介業務員告訴記者，近期來咨詢買房貸款事項的客戶多了起來，大多擔心目前銀行“錢荒”會不會影響他們購房貸款。同時，目前北京部分銀行首次購房商業貸款的優惠利率已從8.5折提高到9折或9.5折，說明購房貸款的難度在增加。

“錢荒”所反映的流動性偏緊，對目前看似寬松的開發商資金鏈也會產生一定沖擊。張大偉認為，隨著流動性緊張的內在壓力以及政府對于風險較高的地方融資平臺和房地產領域投資的控制，投向房地產領域的資金將會有所減少，開發商不得不通過以價換量的方式來保證維持運轉，房價下行壓力可能增加。受此影響，下半年樓市銷售可能會低于預期。同時，銀行資金緊張，將明顯影響購房者貸款，而開發商的資金成本也將相應增加，有可能加快預售回籠資金，有望改善市場的短期供需。

顯然，這場“錢荒”增加了下半年樓市的未知因素，一些嗅覺敏銳的開發商已經開始調整戰略，搶先出貨。

位于北京亦莊馬駒橋地區的珠江四季悅城項目，近期將以低至10800元/平方米的價格開盤銷售，而其項目周邊地區房價都已超過20000元/平方米。值得注意的是，亦莊馬駒橋地區附近的臺湖地區地價，6月份剛剛經歷了一場拿地熱潮，多家開發商平均拿地價格都在13000元/平方米左右。該項目低價入市，無疑將對這一區域的價格和預期產生較大沖擊。

北京市房協有關專家表示，在資金面突然趨緊的情況下，對于大企業而言，保持現金流充裕比追求個別項目的利潤更為重要。目前個別項目出現低價入市，說明在房地產一線企業的陣營里，對后市的預期正在出現分化。

重視預期管理

讓人們對調控的長期效果有信心

上半年，房地產市場形勢分化仍然明顯，房價地價上漲壓力主要集中在一線城市。“一線城市集中了各種優質資源，人口聚集效應過強，這從根本上導致了這些城市房價易漲難跌。”華北珠江公司副總經理趙津說。

事實上，一線城市對“國五條”新政的執行力度比其他城市明顯嚴格，出臺的調控細則也更為嚴厲。據統計，北京目前約有兩成左右的二手房交易執行了繳納20%個人所得稅的政策。新政出臺后，在信貸和稅收政策的綜合影響下，成交量大幅萎縮，改善性需求受抑制最為明顯，但二手房房源供應量也出現更為明顯的萎縮，削弱了調控效果。

而行政色彩更為濃厚的新建住宅限價政策，在實際執行中，也遭遇了部分項目通過另簽精裝修合同等方法來提高售價，實際執行效果打了折扣。

“盡管調控政策越來越嚴格，但我們看到，地價上漲、資金比較寬松、供求緊張……導致房價上漲的各種因素目前依然存在，如果資金面不出大問題，一線城市房價上漲壓力仍然很大，也凸顯了調控的難度。”趙津說，一線城市的調控必然會常態化，但要實現市場健康發展的調控目標，調控政策本身也應該做一些調整。

“要分析房地產市場的長期走勢，必須理解，住宅作為一種兼具投資和消費屬性的耐用品，它的價格不僅取決于當期的供求關系，也取決于預期需求與潛在供給之間的邊際缺口。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示。

巴曙松認為，樓市的預期需求對收入增長、貨幣條件和調控政策的反應敏感程度遠遠大于潛在供給的調整速度，這就意味著兩者之間的缺口常常存在，并且很容易在短期內突然放大。在這種情況下，如果調控只是著力于調節當前的供求關系，而不能有效控制需求預期或擴大潛在供給，那么調控的效果往往十分有限，甚至會成為房價上行的推手。

中國房地產協會副會長朱中一表示，目前起到一定效果的各種以“限”為主的調控政策，難以改變人們對未來房價繼續上漲的預期。未來樓市調控，在努力增加市場供應的同時，應更加重視市場預期。在“國五條”的一系列政策中，專門提出要加強市場預期管理，正是看到了預期的重要性。下一階段，應進一步穩定政策、強化政策的落實和執行、加強市場信息的公開透明和及時發布，抓緊推進住房信息聯網和房產稅擴圍等長效機制建設。只有這樣，人們才能對調控的長期效果有信心，預期才能更穩定。

實習生 楊白雪玉