“錢(qián)荒”或成變數(shù)

投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將有所減少，房?jī)r(jià)下行壓力或增加

開(kāi)發(fā)商看好后市，而央行近期進(jìn)行的儲(chǔ)戶(hù)調(diào)查顯示，對(duì)于三季度房?jī)r(jià)，有34.1%的居民預(yù)期“上漲”，45.3%的居民預(yù)期“基本不變”。當(dāng)前市場(chǎng)再次出現(xiàn)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)一致看漲的現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在地價(jià)居高不下，股市、黃金等投資市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商不缺錢(qián)，各方預(yù)期又一致看漲的情況下，下半年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然較大。“從北京二手房市場(chǎng)的走勢(shì)看，盡管3月份以后這幾個(gè)月成交量都不超過(guò)1萬(wàn)套，但仍在逐月增長(zhǎng)，這說(shuō)明市場(chǎng)在逐漸恢復(fù)。”

然而，5月下旬開(kāi)始的一場(chǎng)資金面的“錢(qián)荒”，可能對(duì)這種一致看漲的預(yù)期產(chǎn)生沖擊。一位房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者，近期來(lái)咨詢(xún)買(mǎi)房貸款事項(xiàng)的客戶(hù)多了起來(lái)，大多擔(dān)心目前銀行“錢(qián)荒”會(huì)不會(huì)影響他們購(gòu)房貸款。同時(shí)，目前北京部分銀行首次購(gòu)房商業(yè)貸款的優(yōu)惠利率已從8.5折提高到9折或9.5折，說(shuō)明購(gòu)房貸款的難度在增加。

“錢(qián)荒”所反映的流動(dòng)性偏緊，對(duì)目前看似寬松的開(kāi)發(fā)商資金鏈也會(huì)產(chǎn)生一定沖擊。張大偉認(rèn)為，隨著流動(dòng)性緊張的內(nèi)在壓力以及政府對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較高的地方融資平臺(tái)和房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的控制，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將會(huì)有所減少，開(kāi)發(fā)商不得不通過(guò)以?xún)r(jià)換量的方式來(lái)保證維持運(yùn)轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)下行壓力可能增加。受此影響，下半年樓市銷(xiāo)售可能會(huì)低于預(yù)期。同時(shí)，銀行資金緊張，將明顯影響購(gòu)房者貸款，而開(kāi)發(fā)商的資金成本也將相應(yīng)增加，有可能加快預(yù)售回籠資金，有望改善市場(chǎng)的短期供需。

顯然，這場(chǎng)“錢(qián)荒”增加了下半年樓市的未知因素，一些嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整戰(zhàn)略，搶先出貨。

位于北京亦莊馬駒橋地區(qū)的珠江四季悅城項(xiàng)目，近期將以低至10800元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，而其項(xiàng)目周邊地區(qū)房?jī)r(jià)都已超過(guò)20000元/平方米。值得注意的是，亦莊馬駒橋地區(qū)附近的臺(tái)湖地區(qū)地價(jià)，6月份剛剛經(jīng)歷了一場(chǎng)拿地?zé)岢保嗉议_(kāi)發(fā)商平均拿地價(jià)格都在13000元/平方米左右。該項(xiàng)目低價(jià)入市，無(wú)疑將對(duì)這一區(qū)域的價(jià)格和預(yù)期產(chǎn)生較大沖擊。

北京市房協(xié)有關(guān)專(zhuān)家表示，在資金面突然趨緊的情況下，對(duì)于大企業(yè)而言，保持現(xiàn)金流充裕比追求個(gè)別項(xiàng)目的利潤(rùn)更為重要。目前個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)低價(jià)入市，說(shuō)明在房地產(chǎn)一線企業(yè)的陣營(yíng)里，對(duì)后市的預(yù)期正在出現(xiàn)分化。

重視預(yù)期管理

讓人們對(duì)調(diào)控的長(zhǎng)期效果有信心

上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分化仍然明顯，房?jī)r(jià)地價(jià)上漲壓力主要集中在一線城市。“一線城市集中了各種優(yōu)質(zhì)資源，人口聚集效應(yīng)過(guò)強(qiáng)，這從根本上導(dǎo)致了這些城市房?jī)r(jià)易漲難跌。”華北珠江公司副總經(jīng)理趙津說(shuō)。

事實(shí)上，一線城市對(duì)“國(guó)五條”新政的執(zhí)行力度比其他城市明顯嚴(yán)格，出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則也更為嚴(yán)厲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京目前約有兩成左右的二手房交易執(zhí)行了繳納20%個(gè)人所得稅的政策。新政出臺(tái)后，在信貸和稅收政策的綜合影響下，成交量大幅萎縮，改善性需求受抑制最為明顯，但二手房房源供應(yīng)量也出現(xiàn)更為明顯的萎縮，削弱了調(diào)控效果。

而行政色彩更為濃厚的新建住宅限價(jià)政策，在實(shí)際執(zhí)行中，也遭遇了部分項(xiàng)目通過(guò)另簽精裝修合同等方法來(lái)提高售價(jià)，實(shí)際執(zhí)行效果打了折扣。

“盡管調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)格，但我們看到，地價(jià)上漲、資金比較寬松、供求緊張……導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的各種因素目前依然存在，如果資金面不出大問(wèn)題，一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大，也凸顯了調(diào)控的難度。”趙津說(shuō)，一線城市的調(diào)控必然會(huì)常態(tài)化，但要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)健康發(fā)展的調(diào)控目標(biāo)，調(diào)控政策本身也應(yīng)該做一些調(diào)整。

“要分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)，必須理解，住宅作為一種兼具投資和消費(fèi)屬性的耐用品，它的價(jià)格不僅取決于當(dāng)期的供求關(guān)系，也取決于預(yù)期需求與潛在供給之間的邊際缺口。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示。

巴曙松認(rèn)為，樓市的預(yù)期需求對(duì)收入增長(zhǎng)、貨幣條件和調(diào)控政策的反應(yīng)敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于潛在供給的調(diào)整速度，這就意味著兩者之間的缺口常常存在，并且很容易在短期內(nèi)突然放大。在這種情況下，如果調(diào)控只是著力于調(diào)節(jié)當(dāng)前的供求關(guān)系，而不能有效控制需求預(yù)期或擴(kuò)大潛在供給，那么調(diào)控的效果往往十分有限，甚至?xí)蔀榉績(jī)r(jià)上行的推手。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，目前起到一定效果的各種以“限”為主的調(diào)控政策，難以改變?nèi)藗儗?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。未來(lái)樓市調(diào)控，在努力增加市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí)，應(yīng)更加重視市場(chǎng)預(yù)期。在“國(guó)五條”的一系列政策中，專(zhuān)門(mén)提出要加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期管理，正是看到了預(yù)期的重要性。下一階段，應(yīng)進(jìn)一步穩(wěn)定政策、強(qiáng)化政策的落實(shí)和執(zhí)行、加強(qiáng)市場(chǎng)信息的公開(kāi)透明和及時(shí)發(fā)布，抓緊推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅擴(kuò)圍等長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。只有這樣，人們才能對(duì)調(diào)控的長(zhǎng)期效果有信心，預(yù)期才能更穩(wěn)定。

實(shí)習(xí)生 楊白雪玉