2013年上半年，伴隨中央政府對房地產“新政”的強力推進，包括“新國五條”在內等一系列旨在打壓投機、抑制房價的樓市調控政策頻頻祭出。新政之下，雖說行政命令立竿見影，但市場中“買房者依然買房，熱情不減;賣房者砸錢圈地，預期不降”的現象讓人對政府干預難免有種“隔靴搔癢，不得要害”的無奈。盡管如此，“新政效應”的外部性仍然不可小覷，房地產投資市場的轉型與分化已是箭在弦上不得不發。

面對這樣的局勢，商業地產在近期的“異軍突起”尤其引人注目。根據《全球資本流動》的調查，2013年一季度中國內地商業地產的投資交易量達36億美元，環比上升62%。諸如萬科、龍湖、首創、華遠等房企大佬紛紛調整投資戰略，加碼商業地產以謀求發展的持續與多元。隨著房企向商業地產領域轉型的不斷深入，資產管理運營模式的選擇與優化必然成為各方博弈的焦點。在這種背景下，如何突破商業物業運營中“自持”與“銷售”的平衡困境，擴寬融資平臺，打造優質的商業資產日益成為廣大投資者關注的熱點。對此，2013年5月25日，由全國工商聯房地產商會和商業不動產專業委員會共同舉辦的“銷售型商業利弊分析與營運管理及金融創新研討會”在京熱烈召開，會議邀請來自商業地產界各方代表以及信托、法律界的相關專家，就多業主商業地產運營模式的現狀與前景展開了深入的討論。

多業主商業地產的“阿喀琉斯之踵”：外在合理性與內在分散性之間的矛盾

龍德置地有限公司董總經理事王杰指出，從目前的情況來看，商業物業的分割銷售(散售模式)的普遍存在有其外在的合理性，即就開發商而言，作為快速回籠資金的手段，分割銷售是解決其資金短缺的有效途徑。就投資者而言，游離于樓市調控之外的商業地產日益成為理想的投資選擇，而分割銷售無疑是形成投資渠道的根本前提。

盡管如此，外在的合理性并不必然造就散售模式的成功，分割銷售仍然面臨著來自內部的諸多問題：

規劃問題：從現有大量散售案例(如三里屯SOHO)來看，分割銷售往往處在“一分就亂”的尷尬境地。究其根本，主要在于規劃的缺位。散售模式必須建立在對業態整體規劃的基礎之上，只有這樣才能夠最大限度地降低因物權分散所導致的“耗散”效應。

人氣問題：商業地產的發展離不開對人氣(客流)培育。脫離人氣考量的簡單分割，往往造成資源的浪費。實際上，分割銷售的分割度與人氣高低成正比。人氣旺可適當多分割，人氣弱則盡量分割。要學會以商帶售，以商推售的經營策略。

比例問題：分割銷售歸根結底是一個“度”的問題，對分割比例的設定一定要基于多方考慮。既要看開發企業的資金、對回報周期及收益的預期，還要綜合考慮實際的規劃條件與區位環境。

管理問題：分割銷售不可避免地會帶來管理中的分散化傾向，因此，有必要采取保姆式管理思路，以開發、運營商為主體，在既定的規則框架內，對存在于各利益相關方(尤其是物業與小業主)的訴求和矛盾做出及時的反應和處理，以最大限度地降低因“各說各話”所導致的績效內耗。

此外，均豪物業管理服務企業于慶新總經理也指出，從物業角度來看，完全的散售模式往往是不可接受的，由于物權分割所造成的諸如業主構成復雜、客戶群體難把握、投資判斷差異過大、很難再做高品質的后期維護等問題，從而加大物業管理的難度與風險，直接導致業主的租金回報的巨大損失。總之，比之于自持型商業，銷售型商業的問題是一種“短期得利，長期失利”的問題，而長期失利的根本存在于因物權分散所帶來的管理與運營的高成本和高風險。

走出困局：金融創新與司法規制所帶來的思考

面對存在于銷售型商業中的矛盾，與會代表一致認為需要從運營的角度入手，以創新優化營運模式來解決因內部分散所引發的種種問題。對此，中國華鑫國際信托投資部陳立洲經理和北京中永律師事務劉欣律師分別從司法規制和金融創新的角度為走出銷售型商業模式困局提供了可能的途徑：

金融創新：基于信托基金層面的經營整合

陳經理指出，盡管銷售型商業存在著物權分散的問題，但可以通過金融創新的途徑，在分散所有權的基礎上實現經營權的統一從而解決上述問題。目前，商業地產的繁榮激發了金融行業尤其是信托業對房地產信托投資基金(REITS)產品的開發熱情。對信托公司而言，涉足商業地產業務不僅有助于提升信托行業整體的管理水平，也能夠為開發商提供更多的融資渠道。從目前的情況來看，信托公司可以嘗試以財產信托等途徑，在出賣信托計劃的收益權的同時，統一商業物業的管理權和經營權。當然，受當前信托規模的限制，REITS即使短期放行，也很難完全接盤目前的信托計劃。此外，在當前的法律框架下，信托資產的形成會產生額外稅費，增加了執行成本。而且，國內多數信托公司尚不具備REITS的管理經驗，投資人是否能夠給予信托公司以足夠的信任，仍然是個未知數。因此，盡管金融創新為優化銷售型商業的運營模式提供了可能的方向，但在具體執行層面還面臨很多問題。

司法規制：基于法律行政層面的合理引導

劉律師指出，金融創新盡管有助于解決銷售型商業所存在的問題，但這種工具性手段的實現必須建立在合法性的基礎上，但目前我國在這方面的立法存在著明顯的不足。從法律的角度來看，銷售型商業問題的實質是一個物權問題。盡管散售模式在短期內確實滿足了開發商快速回籠資金和分散風險的需求，但從長遠來看，分散的物權增加了業主達成統一意志的成本，使得統一的經營管理變得極為困難。盡管一些開發商通過回租的形式取得了對經營權的階段性統一，但不能從根本上解決分散的問題。在這種情況下，需要呼吁政府公權力的介入，一方面，可通過司法規制，形成對建立共同經營，達成業主合意的外部強制力;另一方面，可通過配套行政法規，積極合理地引導開發商與業主合理協商處理經營管理中的“統分”關系問題。