2013年上半年，伴隨中央政府對房地產(chǎn)“新政”的強力推進，包括“新國五條”在內(nèi)等一系列旨在打壓投機、抑制房價的樓市調(diào)控政策頻頻祭出。新政之下，雖說行政命令立竿見影，但市場中“買房者依然買房，熱情不減;賣房者砸錢圈地，預(yù)期不降”的現(xiàn)象讓人對政府干預(yù)難免有種“隔靴搔癢，不得要害”的無奈。盡管如此，“新政效應(yīng)”的外部性仍然不可小覷，房地產(chǎn)投資市場的轉(zhuǎn)型與分化已是箭在弦上不得不發(fā)。

面對這樣的局勢，商業(yè)地產(chǎn)在近期的“異軍突起”尤其引人注目。根據(jù)《全球資本流動》的調(diào)查，2013年一季度中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的投資交易量達(dá)36億美元，環(huán)比上升62%。諸如萬科、龍湖、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)等房企大佬紛紛調(diào)整投資戰(zhàn)略，加碼商業(yè)地產(chǎn)以謀求發(fā)展的持續(xù)與多元。隨著房企向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的不斷深入，資產(chǎn)管理運營模式的選擇與優(yōu)化必然成為各方博弈的焦點。在這種背景下，如何突破商業(yè)物業(yè)運營中“自持”與“銷售”的平衡困境，擴寬融資平臺，打造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)日益成為廣大投資者關(guān)注的熱點。對此，2013年5月25日，由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會和商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會共同舉辦的“銷售型商業(yè)利弊分析與營運管理及金融創(chuàng)新研討會”在京熱烈召開，會議邀請來自商業(yè)地產(chǎn)界各方代表以及信托、法律界的相關(guān)專家，就多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)運營模式的現(xiàn)狀與前景展開了深入的討論。

多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)的“阿喀琉斯之踵”：外在合理性與內(nèi)在分散性之間的矛盾

龍德置地有限公司董總經(jīng)理事王杰指出，從目前的情況來看，商業(yè)物業(yè)的分割銷售(散售模式)的普遍存在有其外在的合理性，即就開發(fā)商而言，作為快速回籠資金的手段，分割銷售是解決其資金短缺的有效途徑。就投資者而言，游離于樓市調(diào)控之外的商業(yè)地產(chǎn)日益成為理想的投資選擇，而分割銷售無疑是形成投資渠道的根本前提。

盡管如此，外在的合理性并不必然造就散售模式的成功，分割銷售仍然面臨著來自內(nèi)部的諸多問題：

規(guī)劃問題：從現(xiàn)有大量散售案例(如三里屯SOHO)來看，分割銷售往往處在“一分就亂”的尷尬境地。究其根本，主要在于規(guī)劃的缺位。散售模式必須建立在對業(yè)態(tài)整體規(guī)劃的基礎(chǔ)之上，只有這樣才能夠最大限度地降低因物權(quán)分散所導(dǎo)致的“耗散”效應(yīng)。

人氣問題：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開對人氣(客流)培育。脫離人氣考量的簡單分割，往往造成資源的浪費。實際上，分割銷售的分割度與人氣高低成正比。人氣旺可適當(dāng)多分割，人氣弱則盡量分割。要學(xué)會以商帶售，以商推售的經(jīng)營策略。

比例問題：分割銷售歸根結(jié)底是一個“度”的問題，對分割比例的設(shè)定一定要基于多方考慮。既要看開發(fā)企業(yè)的資金、對回報周期及收益的預(yù)期，還要綜合考慮實際的規(guī)劃條件與區(qū)位環(huán)境。

管理問題：分割銷售不可避免地會帶來管理中的分散化傾向，因此，有必要采取保姆式管理思路，以開發(fā)、運營商為主體，在既定的規(guī)則框架內(nèi)，對存在于各利益相關(guān)方(尤其是物業(yè)與小業(yè)主)的訴求和矛盾做出及時的反應(yīng)和處理，以最大限度地降低因“各說各話”所導(dǎo)致的績效內(nèi)耗。

此外，均豪物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)于慶新總經(jīng)理也指出，從物業(yè)角度來看，完全的散售模式往往是不可接受的，由于物權(quán)分割所造成的諸如業(yè)主構(gòu)成復(fù)雜、客戶群體難把握、投資判斷差異過大、很難再做高品質(zhì)的后期維護等問題，從而加大物業(yè)管理的難度與風(fēng)險，直接導(dǎo)致業(yè)主的租金回報的巨大損失?？傊戎谧猿中蜕虡I(yè)，銷售型商業(yè)的問題是一種“短期得利，長期失利”的問題，而長期失利的根本存在于因物權(quán)分散所帶來的管理與運營的高成本和高風(fēng)險。

走出困局：金融創(chuàng)新與司法規(guī)制所帶來的思考

面對存在于銷售型商業(yè)中的矛盾，與會代表一致認(rèn)為需要從運營的角度入手，以創(chuàng)新優(yōu)化營運模式來解決因內(nèi)部分散所引發(fā)的種種問題。對此，中國華鑫國際信托投資部陳立洲經(jīng)理和北京中永律師事務(wù)劉欣律師分別從司法規(guī)制和金融創(chuàng)新的角度為走出銷售型商業(yè)模式困局提供了可能的途徑：

金融創(chuàng)新：基于信托基金層面的經(jīng)營整合

陳經(jīng)理指出，盡管銷售型商業(yè)存在著物權(quán)分散的問題，但可以通過金融創(chuàng)新的途徑，在分散所有權(quán)的基礎(chǔ)上實現(xiàn)經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一從而解決上述問題。目前，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮激發(fā)了金融行業(yè)尤其是信托業(yè)對房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)產(chǎn)品的開發(fā)熱情。對信托公司而言，涉足商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅有助于提升信托行業(yè)整體的管理水平，也能夠為開發(fā)商提供更多的融資渠道。從目前的情況來看，信托公司可以嘗試以財產(chǎn)信托等途徑，在出賣信托計劃的收益權(quán)的同時，統(tǒng)一商業(yè)物業(yè)的管理權(quán)和經(jīng)營權(quán)。當(dāng)然，受當(dāng)前信托規(guī)模的限制，REITS即使短期放行，也很難完全接盤目前的信托計劃。此外，在當(dāng)前的法律框架下，信托資產(chǎn)的形成會產(chǎn)生額外稅費，增加了執(zhí)行成本。而且，國內(nèi)多數(shù)信托公司尚不具備REITS的管理經(jīng)驗，投資人是否能夠給予信托公司以足夠的信任，仍然是個未知數(shù)。因此，盡管金融創(chuàng)新為優(yōu)化銷售型商業(yè)的運營模式提供了可能的方向，但在具體執(zhí)行層面還面臨很多問題。

司法規(guī)制：基于法律行政層面的合理引導(dǎo)

劉律師指出，金融創(chuàng)新盡管有助于解決銷售型商業(yè)所存在的問題，但這種工具性手段的實現(xiàn)必須建立在合法性的基礎(chǔ)上，但目前我國在這方面的立法存在著明顯的不足。從法律的角度來看，銷售型商業(yè)問題的實質(zhì)是一個物權(quán)問題。盡管散售模式在短期內(nèi)確實滿足了開發(fā)商快速回籠資金和分散風(fēng)險的需求，但從長遠(yuǎn)來看，分散的物權(quán)增加了業(yè)主達(dá)成統(tǒng)一意志的成本，使得統(tǒng)一的經(jīng)營管理變得極為困難。盡管一些開發(fā)商通過回租的形式取得了對經(jīng)營權(quán)的階段性統(tǒng)一，但不能從根本上解決分散的問題。在這種情況下，需要呼吁政府公權(quán)力的介入，一方面，可通過司法規(guī)制，形成對建立共同經(jīng)營，達(dá)成業(yè)主合意的外部強制力;另一方面，可通過配套行政法規(guī)，積極合理地引導(dǎo)開發(fā)商與業(yè)主合理協(xié)商處理經(jīng)營管理中的“統(tǒng)分”關(guān)系問題。