分散的產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致統(tǒng)一經(jīng)營業(yè)態(tài)難以實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而使統(tǒng)一管理受到滯肘。而采用商業(yè)地產(chǎn)信托的模式，將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主們的經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)做集體信托，最終實(shí)現(xiàn)將多個(gè)業(yè)主變成一個(gè)業(yè)主，進(jìn)行統(tǒng)一招商運(yùn)營管理，在目前看來，似乎是結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)實(shí)國情的較好處理辦法。有關(guān)專家就此建議，可根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)建立相應(yīng)業(yè)委會(huì)，在多業(yè)主分散產(chǎn)權(quán)的情況下，房產(chǎn)的處置權(quán)仍留給業(yè)主，但經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)集中進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)信托，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)管理與資金融通的便利，為多業(yè)主的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展提供更多途徑。

日前，在由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)　委員會(huì)共同舉辦的“銷售型商業(yè)利弊分析與營運(yùn)管理及金融創(chuàng)新研討會(huì)”上，來自業(yè)主、市場公司及物業(yè)、金融服務(wù)領(lǐng)域的多位權(quán)威代表和專家都就多業(yè)主的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營表達(dá)了自己的精辟看法與建議。

中國華鑫國際信托投資部副總經(jīng)理陳立洲認(rèn)為，物權(quán)法、信托法出臺(tái)后，使得通過信托把零售小商戶的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)、管理權(quán)進(jìn)行拆分成為可能，這就促使在商業(yè)信托領(lǐng)域可參考兩種模式。

一是財(cái)產(chǎn)分割的信托模式，在商業(yè)開發(fā)完后，直接把整個(gè)商業(yè)交給信托，確保商業(yè)的所有權(quán)統(tǒng)一在信托計(jì)劃里，開發(fā)商持有信托的份額，然后將信托份額賣給投資者。其好處在于所有權(quán)沒有分割，投資者只是持有信托份額，是收益權(quán)。雖然收益權(quán)轉(zhuǎn)讓在實(shí)際操作中曾經(jīng)面臨一定困難，而且信托公司在獲得商業(yè)所有權(quán)后是否有足夠的能力經(jīng)營好也尚待考證，但不管怎樣，這種模式方向?qū)⒈緛碛?jì)劃零售的商業(yè)變成了有統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、所有權(quán)的業(yè)態(tài)模式，為日后商業(yè)的增值以及更多的運(yùn)營管理提供了空間。

另一種是將所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的模式，在開發(fā)商將商鋪散賣時(shí)可考慮只賣房屋的所有權(quán)和收益權(quán)，而保留經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)，繼而在開發(fā)商層面將經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給信托公司，這樣，只要房子存續(xù)，經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)一直都在信托計(jì)劃里面不會(huì)打散，有利于統(tǒng)一管理。如果運(yùn)作得好，業(yè)主在賣房子的所有權(quán)和收益權(quán)時(shí)，還可享受到因好的經(jīng)營與管理而帶來的高附加值。

陳立洲表示，信托與房地產(chǎn)有不解之緣，現(xiàn)階段雖然信托業(yè)務(wù)更多集中在住宅領(lǐng)域，但從長期來看，商業(yè)信托業(yè)務(wù)的級(jí)別更高，難度雖大，但長期收益也會(huì)更高，有較好的上升空間。當(dāng)然，盡管金融創(chuàng)新為優(yōu)化銷售型商業(yè)的運(yùn)營模式提供了可能的方向，但在具體執(zhí)行層面還面臨很多問題。如在當(dāng)前法律框架下，信托資產(chǎn)的形成會(huì)產(chǎn)生額外稅費(fèi)，增加執(zhí)行成本；而且國內(nèi)多數(shù)信托公司尚不具備ＲＥＩＴＳ的管理經(jīng)驗(yàn)，投資人是否能夠給予信托公司以足夠　的信任，也仍然是個(gè)未知數(shù)。

對(duì)此，北京市中永律師事務(wù)所合伙人劉欣認(rèn)為，金融創(chuàng)新盡管有助于解決銷售型商業(yè)所存在的問題，但這種工具性手段的實(shí)現(xiàn)必須建立在合法性的基礎(chǔ)上。

劉欣表示，商業(yè)散售確實(shí)有市場需求，一方面開發(fā)商有壓力，另一方面老百姓有這樣的投資需求，所以它一定有社會(huì)的現(xiàn)實(shí)意義。但在現(xiàn)實(shí)中，由于缺乏足夠有效的統(tǒng)一管理，失敗的案例很多。而且從現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定來看，很難將小業(yè)主的經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一起來，除非有合約或契約。

“如果開發(fā)商想做這種物業(yè)，又一定要散售，那么就要從長計(jì)議，從負(fù)責(zé)任的角度來制定長久的計(jì)劃，有可能從一開始就引入信托計(jì)劃，當(dāng)然這是針對(duì)新建的項(xiàng)目。而且，政府要積極發(fā)揮作用，畢竟大量閑置商業(yè)可能導(dǎo)致隱藏的社會(huì)問題，同時(shí)也是社會(huì)資源的浪費(fèi)，需要政府通過積極立法等手段，讓業(yè)主有形成統(tǒng)一的意志的機(jī)會(huì)和場所，當(dāng)然在形成統(tǒng)一意志的前提下，也要保護(hù)投資者的利益，這一定是相輔相成的。”劉欣說。（楊俠）