昨天，北京市住建委發布《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》。今年12月1日起，嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金。商品房預售資金應全部存入由銀行監管的專用賬戶，保證預售資金優先用于工程建設。

商品房預售資金是指，購房人按照商品房預售合同約定支付定金、首付款、購房貸款以及其他形式全部購房款。

市住建委日前與人民銀行營業管理部、中國銀行業監督管理委員會北京監管局報經市政府批準，出臺了《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》。其目的是為了落實中央調控措施，加強北京市商品房預售資金的監督管理，完善商品房預售制度，防范市場風險，保障購房人合法權益。

《辦法》明確規定，房地產開發企業應按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則，在監管銀行設立專用賬戶，并與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議。商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用于工程建設。

為了保證購房款進入專戶，在商品房預售時，房地產開發企業不得直接收存商品房預售資金，必須在預售處公示這個專用賬戶，購房人則要將購房款直接存入專用賬戶。同時，區縣住房城鄉建設主管部門應當對商品房預售資金進入專用賬戶情況進行監督，并可對工程進度進行實地核查。

昨天，北京房地產業協會副秘書長陳志受市住建委委托，對該《辦法》進行了詳細解讀。他認為在國務院兩次出臺的調控政策中都提出要對市場進行監管。這個《辦法》的出臺，就是對此的回應和落實。他認為，該《辦法》將會長期執行。

保障房預售資金也受監管。陳志說，這意味著目前預售監管僅限于住宅市場，商業地產預售還未被納入。

市場影響

四季度降價可能增大

>>房價

“12月1日實施前，北京有可能出現一個供應潮。”陳志說，按照北京的相關規定，申請預售的周期為10天左右，因此從昨天算起，到12月1日正式實施本《辦法》，只有一個月左右的時間。因此，不排除開發企業“躲避”監管，而集中辦理預售許可，那么就有可能出現一個小的供應潮。

另外，他分析說，預售資金被監管最大的好處就是能保證每一個開發項目完工。否則，有的開發商還未開發完一個項目就拿預售款開發另一個項目，一旦市場變冷，房屋銷售停滯，兩個項目都不能完工，就導致購房人得不到房產。即便能退回購房款，還是購房人受損失最大。

對于預售資金被監管的影響，陳志表示，《辦法》規定必須達到購房人可以辦理房產證的時候，資金才能被全部放開。為了能得到這部分資金，開發企業必須積極賣房，從而減少捂盤惜售的情況。而在市場處于觀望期的時候，開發企業很有可能調整價格，今年四季度北京房價下降的可能越來越大。

中小企業可能會出局

>>開發商

北京某大型國企負責人表示，此舉將規范北京的房地產市場，一部分中小型房企很可能被淘汰出局。

這位負責人表示，對他們來說，部分預售款被監管后，對他們的影響并不是很大。但對于中小型房企，肯定會影響他們的購地和繼續開發。這就等于變相提高了房地產市場的門檻，達不到要求的就會自動被淘汰。政府部門從而將能更集中地對剩下的房企進行監督和管理。同時，購房人會更放心，因為他們能夠知道自己的預付款用在了哪里。

而對于市場的影響，另外一位開發商代表認為，北京的市場很特別，外來需求壓力很大。而土地又非常稀缺，預售資金被監管后，開發周期和成本可能會變長變大。對未來長期房價的影響將是趨漲的，不過不會像2009年那樣瘋漲。

“鏈家地產”認為，《辦法》12月1日即將開始實施，由于房地產開發周期較為固定，開發商近期實現在建工程完工可能性很低，這樣有在建工程的開發商的預售款理應將在12月以后進入暫時的凍結狀態。因此，面對11月北京供地的增速，開發商的拿地積極性可能很高，以求趕上“自由資金”末班車。

由于以上市場動向，開發商在面臨資源大量入市、價格平抑契機的同時，又面臨著資金緊張、調控深入、監管加速落實的挑戰，處境越發尷尬。開發商行業內博弈加重。

五種情況

專戶凍結

出現五種情況后，區縣住房城鄉主管部門將書面通知監管銀行暫停撥付專用賬戶內的全部商品房預售資金，并啟動應急措施，協調相關部門監督專用賬戶的使用。五種情況包括：

1.房地產開發企業存在違法違規行為導致工程停工；

2.預售項目存在嚴重質量問題；

3.預售項目未按期交付使用；

4.市和區縣住房城鄉建設主管部門認定應當暫停撥付的其他情形；

5.其他違反商品房預售資金監管的行為。