新規實施

如何退房

《辦法》中明確，在房屋開始預售后，預售資金未達到重點監管額度前，購房人提出退房的，房地產開發企業可持區縣住房城鄉建設主管部門出具的證明文件，向監管銀行申請退回購房款，監管銀行應在兩個工作日內撥付。入賬資金超過重點監管額度后，房地產開發企業自行結算退款。

政策解讀

1.預售款并非全部受監管

“進入專用賬戶的預售資金數額超過重點監管額度后，房地產開發企業可以向監管銀行申請將超出部分轉出，優先用于工程建設。”

“其實預售款并不是全部會被監管。”陳志仔細閱讀后發現。他說，《辦法》中所說的重點監管資金是一個項目的建設費用，包括住宅與市政公用基礎設施和公共服務設施達到同步交付使用條件所需的建設費用。

例如，一個10萬平米的項目，建安成本（建設費用）為3000元/平米，預售價格為1萬元/平米。那么，這個項目所需的建設費用為3億元，而所有的預售金額為10億元。按照規定理解，專用賬戶中的10億元收益中，政府只監管其中的3億元，從而保證這個項目保質保量地完工，杜絕出現爛尾和欺詐，其余的收益開發企業可以申請支取。因此，他認為，“被控制”的預售款其實只是一個項目建設的成本。

今年1月至9月，北京房地產市場開發資金總量為3900億元左右，而預售款只有1020億元左右，在整個預收款中的占比并不大，而更多的資金來自融資。可以說，這個《辦法》是要管好預售款，而并非管死。

2.監管資金設支取四節點

“房地產開發企業應當根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃。”

陳志說，開發商在申請預售許可之前，應當制定和核定用款計劃和數額。相關部門會根據開發企業所報的計劃和施工情況，對用款數額進行審核。確實達到節點時間，且用款額度符合實際，銀行才會從專用賬戶劃轉資金。

《辦法》規定，用款計劃按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個環節設置資金使用節點，并合理確定每個節點的用款額度。對于第四個節點，陳志說，房產交用后，購房人可持有開發商提供的相關手續，委托或自己辦理房產證，證明房產已經歸業主所有。

在此之前，專用賬戶資金不得低于項目工程建設費用的5%。“此前，部分開發商出現房屋交用后，不交稅費等相關費用，導致業主入住但不能辦理房產證。”這一做法將杜絕類似情況。

3.監管銀行不得隨意變更

“房地產開發企業應自己確定項目的監管銀行，分期建設的，每一期內的項目只能委托一家監管銀行，并且開發商應按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則，在監管銀行設立專用賬戶，并與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議。”

陳志說，目前開發商借貸建房的同時，允諾推薦客戶采用借貸銀行按揭購房，這是正常的市場行為。因此，開發商有權力自己選擇監管銀行。

“雖然銀行是開發商自己確定的，但中國人民銀行會適時監控。”同時，開發商支取資金必須憑借備案工程建設合同，也不能超過節點用款額度。因此會避免開發商與銀行打默契球。

4.購房人可查購房款去向

“商品房預售時，購房人無論是全款購房，還是貸款購房，都應當將購房款及貸款直接存入專用賬戶。”

《辦法》規定，主管部門會公示已批準預售項目的建設方案、工程進度情況等。購房人可通過市、區縣住房城鄉建設主管部門網站查詢。

陳志透露，市住建委正在建立網上查詢系統。購房人根據網簽的合同號，就能通過房地產交易網，追蹤自己購房款的去向。看看是不是劃入了開發商專用賬戶。這樣，將形成社會更多范圍的監督機制。

商品房預售金監管須全國協同

從最終調控目標來說，類似政策只有全國協同執行，才有望盡早達到目標。

本報特約評論員徐立凡

《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》12月1日施行。今后，北京市商品房預售資金將全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，嚴禁開發商直接收存預售金。對一直抱有博弈念頭的開發商來說，這一辦法無疑是重量級調控砝碼。

過去幾年，商品房預售資金一直是開發商的保鏢。這筆錢本來不該濫用，卻經常被用于炒地、囤地，而新獲得的地塊，又成為貸款抵押品。由此產生的問題是，工程款可能突然中斷，導致工程質量下降甚至成為爛尾樓，危害購房者利益。而被挪用的資金投入市場后，成為地王頻出的重要抬轎者，刺激購房者的心理預期和房價的非理性飛漲。

將商品房預售資金存入專用賬戶，在限制開發商資金違規流轉的同時，削弱了開發商的資金實力，降低了開發商憑恃豐沛資金與調控政策博弈的本錢。新措施無疑將提高開發商配合調控政策的主觀能動性。

此外，政府對于預售資金的有效管理，豐富了政府的調控手段。此前，盡管政策三令五申，但開發商在銷售環節仍然敢于上下其手大做文章，原因就在于監管乏力。預售資金管理強化后，開發商必須考慮一旦違規預售資金可能被扣罰、或停止網簽等風險。違規成本的大大抬高，實際上提高了調控政策的落地機會。

可以預期，預售資金管理新政將迫使開發商作出應對。在銀行貸款從緊和預售資金不能挪用這兩道繩索下，目前仍在觀望市況、期待風向轉變的開發商們，無法再坐得住，如想回籠資金，就必須加快銷售，囤樓惜售難以延續。

在多重政策壓力下，商品房預售金監管的強化，可能會成為壓低房價的那一根稻草。

但是，不同的開發商對新政的抗壓性不同。相對而言，實力較弱的開發商，將被迫采取與調控政策方向趨同的應對方式，而大規模的開發企業由于資金全國調用，仍可作出規避動作。比如，可以調用沒有實施預售金監管的地方分公司應急，以繼續保持與調控政策博弈的能力，尋求更高利潤的獲取機會。

從這個角度說，北京市商品房預售資金全部存入商品房預售資金監管專用賬戶的政策，只能取得有限效果。即使中小開發商被迫調整戰略，房價低頭也難成趨勢。從最終調控目標來說，類似政策只有全國協同執行，才有望盡早達到目標。

來源：京華時報 編輯：段若蘭