本輪房價調控前夕，北京一天之內(2010年3月15日)誕生三個“地王”，創下賣地單價和總價歷史之最，引起全國關注。此后，國家樓市調控從嚴從緊、政策密集出臺。

北京三大“地王”項目如今命運如何？作為高房價的重要推手，“地王”起落給房地產業帶來什么警示？

東升鄉“地王”：荒草長兩年如今被轉賣

京城凜冽的寒風中，野草被吹得獵獵作響——這里是北京海淀區東升鄉地塊，眼前的一切最能體現正遭遇“寒流”的北京樓市。近兩年里，這一昔日“地王”始終處于閑置狀態，院子里長滿荒草。

這是開發商始料不及的。2010年3月15日，在與綠地集團等“房產大鱷”競逐中，名不見經傳的北京世博宏業房地產公司脫穎而出，以17.6億元的價格經過58輪競價奪得東升鄉地塊，這比底價6億元超出11.6億元，溢價193%。

針對這一“地王”項目，北京中原地產等機構預計，算上建設酒店等投入，這一地塊樓面價高達近3萬元/平方米，是當年乃至目前北京有效成交地塊中單價最高的。

“將打造一個高端產品”的豪言猶在耳邊，但隨著政策和市場形勢劇變，開發商一直沒有開發。中間記者多次探訪這塊地，發現一直處于撂荒狀態，沒有開工跡象。

近期，這一“地王”命運開始改變。

保利地產發布公告稱通過收購北京世博宏業房地產公司100%股權的方式，獲取北京薊門橋項目(即東升鄉地塊)。盡管保利地產“財大氣粗”，但這個“地王”能否順利入市仍是難題。保利地產獨立董事張禮卿在表決中表示反對，理由是，“項目成本較高，盈利前景存在較大不確定性，建議公司在目前市場環境中慎重考慮”。

將“地王”易手，往往是一種無奈結局。北京中原地產的張大偉表示，“地王”項目開發需求資金巨大，政策風險也大，開發商容易不堪重負。前有鯨吞了多個“地王”的順馳公司在資金鏈繃緊之際將公司轉手；近期有曾奪得多個“地王”的綠城集團，被迫將旗下項目轉手；近來上海證大發出通告，宣布已將旗下全資附屬公司證大置業作價出售，這顯示其持有近兩年的上海外灘“地王”最終易主。

對此，北京一位房地產專家評價說：“很多時候開發商不是餓死的，而是撐死的。”

大望京1號“地王”：被迫“緩開工”遭遇“定價難”

12月1日，記者來到北京朝陽區大望京1號地塊，見該“地王”項目只挖了兩個大坑，工人們正進行奠基工作。拿地快兩年了，還在澆灌地基。至于該項目上市日期則一推再推，從今年推到明年。

這與當時快速舉牌競奪“地王”的場景形成鮮明反差。2010年3月15日上午，經過84輪現場競價，遠洋地產旗下的遠豪置業以40.8億元奪得大望京1號地，扣除教育、醫療用地等，該地塊折合樓面價超過2.7萬元/平方米，創下當時北京成交地塊單價之最。盡管這一紀錄在下午即被“東升鄉地塊”取代，但卻點燃了北京樓市的瘋狂情緒。

之后，整個北京“大望京板塊”聞風而動，一夜間房價從每平方米2.5萬元升至3萬元以上。SOHO中國董事長潘石屹算賬說，北京五環邊的土地都能賣到2.7萬多元/平方米，這個“地王”項目開發后，只有賣到4.5萬元/平方米才能保證10%利潤，太離奇了。

但開發商的預期最終落空。隨著本輪樓市調控措施出臺，大望京1號地周邊房價迅速回落。市場一度傳出遠洋地產欲退地，但隨后又否認，并稱將正常開工。但目前其開發進展十分緩慢，而且遭遇定價難，現場預售人員告訴記者：“售價真的不好定。”

記者發現，當前大望京1號地周邊房價仍在持續跌落，已接近拿地價格水平，這個“地王”想要脫手，已經越來越難。

一些業內人士表示，熱衷當“地王”的開發商，不僅是高房價的主要推手，也是地方“土地財政”的支持者。在接連碰到調控的年頭，其遭遇困境幾乎是一種宿命。

亦莊“地王”：銷售冷利潤薄猶如啃“雞肋”

相比而言，北京三大“地王”中亦莊X1-1B地塊的命運稍好，但卻交易清淡，如食“雞肋”。

這一“地王”去年在64輪現場競價后，由中信地產以52.4億元的總價奪得，刷新北京總價“地王”的成交紀錄。

北京市房地產交易管理網顯示，該項目在8月26日取得預售許可證，共推出318套房源，但截至11月30日，僅賣出89套。就其整體銷售額而言，目前賣房收入與買地資金尚有較大差距。

因為賣難利微，該項目收入前景很不確定。據該項目銷售人員介紹，目前該項目銷售均價僅有2.4萬元/平方米，利潤空間很小。更何況，目前北京該區域房價正明顯下滑，這一“地王”項目勢難獨善其身。附近一家房產中介負責人說：“這個項目已成了棄之可惜、食之無味的雞肋。”

針對“地王”項目遭遇銷售難題，業內人士普遍認為，歸根結底是一些開發商在土地市場上“太不理性”造成的。

據北京中原地產統計，從2009年到2010年上半年，北京市溢價率超過100%的住宅類地塊一共有33塊，對比售價與土地價格成本，可以看到，土地成本占房價比重接近40%，創歷史新高。

“目前北京在售‘地王’項目大部分成交價在下降。”偉業我愛我家市場研究院院長陳亮表示，隨著限購等調控政策持續，買方持續觀望，成交持續低迷，開發商采取實質性降價以緩解資金壓力已成為必然。

“地王”遭遇“生死劫”，不僅對開發商發出警示，也引發房地產市場健康發展的深層思考。張大偉等專家表示，當前，不僅需要開發商和消費者理性對待房價，更需要政府在土地、稅收、信貸、法律等方面加快配套改革，使樓市走上健康發展的軌道。

來源：中國青年報 編輯：于姝楠