圖為即將竣工的上海保障性住房三林基地7號(hào)地塊——依水園小區(qū)。新華社記者 凡 軍攝

優(yōu)先保證首次購(gòu)房貸款 以免誤傷自住剛性需求

央行近日公開(kāi)表示，將加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，滿(mǎn)足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。此前，住建部也曾表示要優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。

在此信號(hào)之下，市場(chǎng)對(duì)于首套房利率放開(kāi)的預(yù)期也在增加。隨著今年以來(lái)部分銀行首套房回歸基本利率，這是否意味著此前一直趨緊的房?jī)r(jià)調(diào)控政策有了放松的跡象？差別化的住房信貸政策是否與當(dāng)前的調(diào)控措施相違背呢？

首套房貸利率下調(diào)

限購(gòu)、限貸、限價(jià)可謂是2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的關(guān)鍵詞，而在一系列調(diào)控措施的作用下，全國(guó)各地樓市成交量銳減，房?jī)r(jià)普遍出現(xiàn)滯漲和下跌，樓市調(diào)控成效十分顯著。

進(jìn)入2012年，全國(guó)多地首套房信貸利率卻悄然發(fā)生變化，北京、廣東、上海等地原先上浮5%-10%的首套房貸利率開(kāi)始回歸基準(zhǔn)點(diǎn)，部分商業(yè)銀行和外資銀行甚至再次推出了首套房貸“打折”的優(yōu)惠政策。

房貸利率的下調(diào)，確實(shí)為購(gòu)房者帶來(lái)了實(shí)惠。以房貸100萬(wàn)元，貸款期限20年為例，如果利率從基準(zhǔn)利率上浮10%回歸到基準(zhǔn)利率后，首套房貸百萬(wàn)元貸款20年，月供將從8213元下降到7783元；20年的總利息則從97.1萬(wàn)元下降到86.8萬(wàn)元，總利息減少10.3萬(wàn)元。

對(duì)于首套房貸利率下調(diào)的原因，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，去年年底央行3年內(nèi)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，釋放了幾千億元的資金，銀行的信貸額度有所恢復(fù)，這是促使商業(yè)銀行放松首套房貸的主要原因。

申銀萬(wàn)國(guó)高級(jí)宏觀經(jīng)濟(jì)分析師李慧勇則認(rèn)為，房貸利率屬于商業(yè)銀行操作層面上的市場(chǎng)行為，將根據(jù)面臨的具體狀況進(jìn)行調(diào)整，而目前的信貸額度以及流動(dòng)性比去年較好，因此房貸利率從去年后期的上浮回歸是理所當(dāng)然的。

與調(diào)控政策并不矛盾

在本月初召開(kāi)的人民銀行金融市場(chǎng)工作座談會(huì)上，央行行長(zhǎng)助理郭慶平明確表示，要繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，完善融資機(jī)制，改進(jìn)金融服務(wù)，加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，滿(mǎn)足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。