區域之間差異大 調控應該差別化

●城鎮住宅竣工面積與同期城鎮人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東分列第一、第二、第五，比值較高的是重慶、內蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地，比值越低供應越緊張

“戶均擁有1.02套房”的說法，不少人對此表示質疑，認為自己“被平均”了，生活中很多家庭仍在為何時擁有一套自己的房子而發愁。

盡管我們已經在總量上告別了住房的絕對短缺，但不同城市、不同區域、不同群體的住房供需狀況差別仍然很大，存在明顯的不平衡。

“如果說10年前各個地方都缺房子的話，現在不同城市已經出現嚴重的分化。”任興洲說，北京、上海、廣州等一線城市和東部發達地區的二線城市住房供不應求比較突出，而很多二、三線城市尤其是相對欠發達的東北、西部地區也在大量進行房地產開發，這些地方應該說已經不缺住房了，今后甚至會出現供過于求的情況，存在一定風險。

不動產的地域性和不可遷移，決定了地區之間必然有很大差異。央行有關研究報告顯示，全國除西藏外的30個省份中，2007年—2011年城鎮住宅竣工面積與同期城鎮人口增量之比由低到高排序，比值越低則說明住房供應越緊張，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國平均水平40%的地區多為東北、西部地區，分別是重慶、內蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。

無論是一線城市的供不應求還是部分二、三線城市供過于求，都在積累著樓市的風險。中國指數研究院近期對100個城市的一項調研指出，目前有3個二線城市在售項目總規模超過1億平方米，超過北京。另有2個城市在售項目超過8000萬平方米，已超過上海。同時部分二、三線城市現有土地存量需要長達五六年的時間才能消化。而一線城市盡管土地供應量和在售項目規模也在全國位居前列，但由于需求特別旺盛、購買力強，現有供應量可供消化的時間明顯少于二、三線城市。如果這種狀況繼續發展，一線城市的房價上漲壓力始終很大，而部分二、三線城市則有可能成為鄂爾多斯式的“鬼城”。

“樓市調控應該重視住房市場的差異化，政策需要更加細致、更有針對性，避免一刀切。”任興洲說。最近出臺的“國五條”細則就明確要求，各省要更加注重區域差異，加強分類指導，對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，應指導其增加住房及住房用地的有效供應，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標；對存在住房供過于求等情況的城市，也應指導其采取有效措施保持市場穩定。

除了區域上的不平衡，住房供應還存在著類型上的結構性矛盾，尤其是保障性住房和中小戶型普通商品房仍然相對短缺。此外，不同群體的住房資源占有極不平衡。去年底今年初，各地曝光出不少擁有幾十套住房的“房姐”、“房叔”等事件，更凸顯了這種不平衡。

住建部政策研究中心主任秦虹認為，當前樓市調控政策的核心是強調“控制投機投資性需求，滿足合理住房需求”，這個政策方向應該長期堅持不動搖，同時與加強保障房建設和反腐敗結合起來，力求改變當前住房資源占有不平衡的情況。