業(yè)內(nèi)人士

前期物業(yè)為啥好？開發(fā)商貼錢賺人氣

提到物業(yè)服務(wù)水平降低，家住鄭州市東風(fēng)渠附近的李女士也深有感觸。

“我們小區(qū)的物業(yè)，以前也是數(shù)一數(shù)二的。”李女士說，入住之初，噴泉、流水一應(yīng)俱全，保安也熱情、負(fù)責(zé)。

而現(xiàn)在一切都變了模樣。李女士說，如今走在小區(qū)里，再也看不見噴泉涌起的場景，景觀河也早已干涸。幾名保安坐著電瓶車到處巡邏的情景，也一去不復(fù)返了。

記者走訪了鄭州部分小區(qū)，絕大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為，所在小區(qū)物業(yè)“服務(wù)越來越糟糕”。

河南某置業(yè)公司營銷總監(jiān)陳先生說，樓盤交付前，開發(fā)商必須引進(jìn)物業(yè)公司，但物業(yè)公司接手一個小區(qū)，首先要估算會不會賺錢，如果感覺不劃算，誰都不會接手。

“沒有物業(yè)公司接手小區(qū)，開發(fā)商就自己成立物業(yè)公司。事實(shí)上，很多小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司都是‘一家子’。”陳先生說，為了將樓盤盡快銷售完，也為了讓房子賣個好價錢，開發(fā)商不惜血本，給物業(yè)公司貼錢，盡可能將物業(yè)服務(wù)做到最好，從而吸引購房者。

然而，小區(qū)房子一旦賣完，開發(fā)商便不再給物業(yè)公司貼錢了，而小區(qū)業(yè)主所交的物業(yè)費(fèi)，不足以支撐原來的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，政府和業(yè)主又不允許提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司只好減少運(yùn)營成本，服務(wù)質(zhì)量縮水也就成為一種必然。

房管部門

物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，這是客觀事實(shí)

“實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是降低了。”鄭州市物業(yè)管理協(xié)會秘書長程玉霞說。

程玉霞說，物業(yè)公司不能足額收取物業(yè)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，導(dǎo)致物業(yè)公司留不住優(yōu)秀人員，一些年輕的保安，一旦有更好的工作，都會毫不猶豫地離開。

鄭州市房管局物業(yè)處處長程建穎說，如果嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)級別衡量，很多物業(yè)公司的服務(wù)都不達(dá)標(biāo)，這是客觀事實(shí)。物業(yè)協(xié)會一直在調(diào)研，希望破解這方面的問題。

根據(jù)物價局成本測算，一級物業(yè)公司要提供一級服務(wù)，并保證企業(yè)3%的利潤，其高層成本價為每月每平方米2.5元。而在現(xiàn)實(shí)中，一級物業(yè)收費(fèi)，高層為1.10元，相差一倍還要多。

程建穎說，鄭州市物業(yè)收費(fèi)一直沒調(diào)整，目前依據(jù)的還是鄭價公〔2004〕2號文，這個文件執(zhí)行的是2000年以前的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年最低工資標(biāo)準(zhǔn)只有400多元。

程建穎說，目前，鄭州市新的物業(yè)收費(fèi)辦法已制訂完成，市政府秘書長辦公會已原則通過，估計還要進(jìn)一步修改，之后即可上報市長辦公會，通過后就可以實(shí)施了。新辦法中，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平將有調(diào)整，比如對于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將從5個方面確定物業(yè)公司屬于幾級。

物業(yè)公司

嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

很多企業(yè)本都顧不住

鄭價公〔2004〕2號文實(shí)施已有7個年頭。該文件將普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)分為5個層級。1級服務(wù)：多層住宅為0.38元每平方米每月，高層住宅為1.10元每平方米每月，上下浮動不超過20%；2級服務(wù)：多層住宅0.32元每平方米每月，高層住宅0.87元每平方米每月；3級服務(wù)：多層住宅0.26元每平方米每月，高層住宅0.73元每平方米每月；4級服務(wù)：多層住宅0.20元每平方米每月，高層住宅0.64元每平方米每月；5級服務(wù)：多層住宅0.15元每平方米每月。

程玉霞說，這個指導(dǎo)價在文件出臺時或許比較高，但這些年過去了，各種成本都在增加，物業(yè)收費(fèi)卻沒有按照市場規(guī)律增減，也就導(dǎo)致了當(dāng)前的尷尬局面。

“前段時間，物價局做過一項(xiàng)成本測算，多層住宅的物業(yè)服務(wù)成本每平方米達(dá)1.47元。”河南日康物業(yè)服務(wù)有限公司經(jīng)理王軍說，如果嚴(yán)格按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，以現(xiàn)在的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，很多物業(yè)公司連本都顧不住，要想物業(yè)公司服務(wù)達(dá)標(biāo)，需要經(jīng)濟(jì)做后盾。

程建穎說，北京等地物業(yè)收費(fèi)比較高，對物業(yè)公司的管理約束都比較完善，他們有第三方評估方案。業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)不滿意，可以申請獨(dú)立的第三方組成評估組，一起評定小區(qū)物業(yè)服務(wù)情況，假若不達(dá)標(biāo)，就逐級往下比對，符合幾級就給其核定幾級，讓其按照該級別收費(fèi)。如果問題不嚴(yán)重，可以限期整改。

在鄭州，房管部門、社區(qū)對物業(yè)都有監(jiān)管，并且會進(jìn)行評優(yōu)評差，對于業(yè)主舉報的“服務(wù)不達(dá)標(biāo)”，房管部門可以責(zé)令物業(yè)公司整改，整改不到位的，也可以對其降級。但在現(xiàn)實(shí)操作中，考慮到物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營的艱難，通常不適用降級方式。

來源：河南商報 編輯：于姝楠