編輯先生：

通過差別化信貸，以制止房價過快上漲的宏觀調控實施后，一些大城市的房價一度有所回落，成交量也在下跌，而在秋季以來，有些地方房價又出現反彈。人們擔心：在當前物價總水平上升，通貨膨脹顯現的情況下，大城市的房價會不會如以往那樣陷入“屢調屢漲”的怪圈？

大城市的房價會不會如以往那樣陷入“屢調屢漲”的怪圈？這個問題不光涉及調控措施是否嚴厲、能否落實到位，還與整體經濟中的貨幣供給和流通數量能否保持合理增長密切相關。

房地產失衡及貸款的作用

近年來，隨著城市化進程加快，加之國內民間投資渠道較少、不同地區之間存在較大經濟差距、社會收入差距拉大等多重原因，大城市中產生著巨大的、不斷增長的商品房需求——既包括居住型需求，也包括投資和短期投機方面的需求。這是一種剛性需求。

但在供給方面，房子是要蓋在土地之上的。大城市里尤其是越靠近中心地區，那里的土地存量，以及未來可增加的潛力越是有限。當房屋的需求不斷增加時，即使是在房價不斷升高時，房屋的供給增量并不能同步地跟上去，使得樓市的供給彈性會小于一般工業品。因為樓市供給無法如一般工業品那樣，供給與需求同步增加，更無法超過需求的增量。如此供需失衡將造成：大城市的房價總是會趨向于上漲。無論過去、現在，還是今后，此一趨勢都是客觀存在。

但是，這一客觀存在通常只應引起房價的正常上漲，而不是近年的“瘋漲”，也不會引起物價總水平的上升，即發生通脹。國內樓市瘋漲并伴隨通脹的出現與近年來，特別是2009年、2010年以來過多地發行和流通貨幣密切相關。(即廣義貨幣M2：流通中的現金+銀行活期和定期存款+儲蓄存款+其他存款含證券公司客戶保證金，而非單指鈔票現金的M0)。

在當今社會中，如果沒有廣義貨幣形成商業銀行貸款，交易只能靠鈔票進行，且鈔票的增量能夠保持平穩的話，房地產業及其他各行業都不可能迅速發展，多數人將很難有短期的買房能力，這時的房價上漲將會比較緩慢，而且容易保持平穩態勢。

由商業銀行提供的貸款——這是廣義的貨幣概念，開發商通過使用貸款，可以更快、更大規模地買下地皮、建造房屋，購買者通過使用貸款，又可在即刻買下房屋。多年來，正是銀行貸款的作用促進了大城市房地產業的迅速擴展，許多居民因而買了商品房，改善了生活品質。

同時，銀行貸款亦使樓市投資和短期投機行為在其助推下迅速擴張。

這又強化著房價上漲的趨勢。于是，在樓市供給增加的同時，需求方面，不僅有自住型需求擴張，更帶來以資產保值增值為目的的投資需求，和在短期內迅速買入、再賣出以獲取暴利的投機型需求的擴張，從而引發大城市的房價以更快的速度上漲。這也正是自2005年以來，國內大城市中房價一直過快地攀升，以及未涉及房貸調控而陷入“屢調屢漲”的主要原因。

因此，通過差別化信貸，壓制投資和投機活動，如：提高第二套房款的首付比例，第三套房及以上不能獲得貸款，限制購房數量等，對制止大城市房價的過快上漲在當前將是有效的。然而，要保證較長期的有效并治理，在已經出現物價總水平上漲的情況下，問題的關鍵點還在于控制整體經濟運行中貨幣發行和流通的總量。