調(diào)控博弈還在持續(xù)

365地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理胡光輝向本刊記者表示，嚴(yán)厲的調(diào)控充分暴露出房地產(chǎn)行業(yè)的弊端，銀行的資金一旦“退潮”，樓市中的泡沫立刻顯現(xiàn)。在他看來(lái)，這也給大家一個(gè)冷靜反思的機(jī)會(huì)，一線城市房?jī)r(jià)整體達(dá)到現(xiàn)在的高位，是一種群體不理智行為造成的，不僅有地方政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)地價(jià)的哄抬，也有老百姓“全民炒房”的推動(dòng)，“現(xiàn)在就連一些開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始贊同調(diào)控，因?yàn)榀偪竦臐q價(jià)讓大家都感到心慌，覺(jué)得難以長(zhǎng)久。”

“對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的艱巨性不可低估。樓市近日再次傳出降價(jià)信號(hào)，但是并沒(méi)有出現(xiàn)市場(chǎng)大量供應(yīng)的現(xiàn)象，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商或捂盤(pán)，或觀望，或惜售，并以少量房源試探市場(chǎng)，博弈才剛剛開(kāi)始。”中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的尹曉波說(shuō)。同時(shí)，地方融資平臺(tái)前幾年大量借貸之后，對(duì)于土地出讓收益的依賴(lài)性增強(qiáng)。這輪調(diào)控不僅調(diào)的是樓市，更是對(duì)地方轉(zhuǎn)變發(fā)展方式能力的調(diào)控，預(yù)計(jì)調(diào)控持續(xù)下去遭遇的阻力也會(huì)更大。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士表示，目前人們擔(dān)心的問(wèn)題有三：一是政策過(guò)早撤出。調(diào)控政策只有延續(xù)下去，才能徹底打消投機(jī)者的“念頭”，否則必然反彈；二是調(diào)控效力被消減。一些地方土地財(cái)政“吃緊”，可能會(huì)想各種辦法“抬市”；三是政策調(diào)控“盲點(diǎn)”。這輪調(diào)控的重點(diǎn)在一線城市、熱點(diǎn)城市，但是在部分二、三線城市，仍存在房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)，要防止“按下葫蘆起來(lái)瓢”。

南京市民沈先生向本刊記者建議，國(guó)家的調(diào)控包括大量公租房的建設(shè)，建議各地盡早公布公租房的申請(qǐng)條件，盡快細(xì)化保障范圍，讓滿足條件的人現(xiàn)在就開(kāi)始排隊(duì)搖號(hào)，這樣能穩(wěn)定預(yù)期。即便“中不了簽”，也能盡早作選擇。

胡光輝也建議，由銀監(jiān)會(huì)、國(guó)稅局督察地方相關(guān)部門(mén)的落實(shí)情況，如果金融、稅收兩個(gè)政策能得到持續(xù)嚴(yán)格的落實(shí)，預(yù)計(jì)今年四季度房?jī)r(jià)下降2～3成的可能性很大。□

首都“表率”房?jī)r(jià)調(diào)控

3月29日，北京市政府公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)明確提出，今年北京新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降，同時(shí)將加大住房保障力度，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高。《瞭望》新聞周刊走訪了解到，北京市出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)超出很多業(yè)內(nèi)人士的意料，而一些老百姓則感受到驚喜。

北京易居房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)牟增彬告訴本刊記者，目前，全國(guó)很多城市公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，絕大多數(shù)城市的“控制目標(biāo)”變成“漲幅控制目標(biāo)”，“漲幅”多為10%左右，有的超過(guò)15%，甚至更高，“而北京市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是目前國(guó)內(nèi)‘最嚴(yán)’的，彰顯了北京市控制高房?jī)r(jià)的決心。”

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大佛分析說(shuō)，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，各地應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和人均可支配收入、購(gòu)房支付能力等因素確定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。北京市今年預(yù)計(jì)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)8%，城鄉(xiāng)居民收入實(shí)際增長(zhǎng)7%，“而此次公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，提出新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降，由此可見(jiàn)這一目標(biāo)的嚴(yán)厲程度。”

在房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)公布的第二天，北京市又出臺(tái)了配套政策。3月30日公布的2011年北京市用地計(jì)劃顯示，今年北京市將安排保障性住房用地1330公頃，其中安排廉租房及公租房用地300公頃，這一數(shù)字是去年的6倍。

“北京的房地產(chǎn)調(diào)控措施，從土地供應(yīng)、限購(gòu)、差別化信貸等多環(huán)節(jié)施以重拳，為房?jī)r(jià)調(diào)控提供堅(jiān)實(shí)保障。”中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)住房政策和市場(chǎng)調(diào)控委員會(huì)主任委立平說(shuō)，近年來(lái)全國(guó)許多城市房?jī)r(jià)步步走高，嚴(yán)重脫離了老百姓的購(gòu)買(mǎi)力，一些大城市作為近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快的區(qū)域，從嚴(yán)調(diào)控樓市顯得十分緊迫，“首都的特殊地位賦予了北京使命感和責(zé)任感，北京此次的房?jī)r(jià)調(diào)控措施，為全國(guó)作出了表率。”

本刊記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)了解到，按照國(guó)務(wù)院要求，經(jīng)北京市政府研究，北京在確定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)前廣泛聽(tīng)取了社會(huì)各界意見(jiàn)。在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)政策出臺(tái)前夕，北京市邀請(qǐng)了有關(guān)專(zhuān)家、住房困難人士、開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)等，一起就北京房?jī)r(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行研討。

據(jù)參加研討會(huì)的中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，北京提出的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，充分考慮了老百姓的實(shí)際支付能力，而不是簡(jiǎn)單地參照經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和人均可支配收入增幅，這體現(xiàn)了北京市對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)出臺(tái)的慎重和調(diào)控的決心。

在國(guó)八條、“京八條”等一系列樓市新政的重壓下，北京高房?jī)r(jià)近期出現(xiàn)了局部松動(dòng)的跡象，而北京房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的公布強(qiáng)化了這種市場(chǎng)預(yù)期。牟增彬說(shuō)，“穩(wěn)中有降的目標(biāo)，能對(duì)市場(chǎng)交易各方起到重要心理影響，后市降價(jià)是大勢(shì)所趨。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，誰(shuí)先降價(jià)，誰(shuí)就有可能處于主動(dòng)。”

今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全也認(rèn)為，“提出這一目標(biāo)雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定打壓，但可以讓老百姓切實(shí)感受到政府控制高房?jī)r(jià)的決心，從而改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧，刺激內(nèi)需，有利于經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。”

不過(guò)，牟增彬指出，今年前兩個(gè)月，北京市新建商品住宅的價(jià)格持續(xù)環(huán)比上漲。要實(shí)現(xiàn)今年新建普通住房?jī)r(jià)格“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)，今后幾個(gè)月北京房?jī)r(jià)必須出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下探走勢(shì)，北京房?jī)r(jià)調(diào)控任務(wù)艱巨。