樓市調控突然加碼。3月1日，房地產調控“國五條”實施細則頒布，除加強問責考核、監督約談，在限購環節提高了第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率外，更是在限售環節祭出狠招：即出售自有住房將按轉讓所得20%征稅。

樓市十年九調，房價屢調屢高。如何吸取過去教訓，既做到房價合理回歸，又避免傷及無辜，是新一輪樓市調控必須面對的難題。

房價十年上漲，原因眾多。一方面是百姓日益增長的財富與對住房的需求這部 “剛需”。一個佐證是，最近十年，尤其是前幾年，在中國任何一個城市，商品房一經推出，往往會被搶購一空，可見百姓購買力和需求之旺盛。另一方面，百姓投資和理財渠道狹窄，在住房保值、增值的預期和現實下，投資性購買甚至超過了“剛需”，一度演繹成了瘋狂的投機，此前各地活躍的“炒房團”便是明證。

現實來看，在中國，早幾年買房者，無論是僅買一套自住，還是投資性購房，無一不因買房而賬面獲益巨大。購房成為普通人理財的重要手段，超過任何其它的投資手段，這在其它國家絕無僅有。更有聰明者，大玩投機性購房，其個人財富數年間暴增。在房價上漲較快的北京、上海、廣州、杭州、深圳等地，投機客因炒房成為千萬乃至億萬富翁的大有人在。

最近兩三年，因調控升級，尤其是限購政策的實施，投資性購房已大為減少。根本的原因并不在于限購政策有多么嚴苛，而是房價上漲的預期發生改變，房價緩漲、滯漲。如果現在買房，其保值、增值空間已經不大。投機性買房者，往往稍有不慎就會套牢自己，而此前轟動一時的各地“炒房團”幾乎絕跡。

過去的調控措施主要在一手房上發力，二手房交易一直難以有效監管和調控。此番“國五條”直接向二手房出售所得開刀，試圖將一手和二手市場結合起來，抑制投機，從而遏制房價過快上漲。但由于樓市的信息化尚未完成，個人擬出售的自住商品房原值不能完全覆蓋，新政實施的難度不小。不過，此輪調控第一次在“限售”環節上做起文章，其思路值得肯定。

購房的需求和目的是多樣化的，針對樓市的調控政策主旨是滿足“剛需”和改善性住房需求，抑制投資和限制投機。把脈過去十年調控，我們認為，按照市場經濟原則，可以適當乃至完全放開購買；而在銷售交易環節，尤其是個人首套自住房之外進入市場交易者，可以仿照香港和新加坡，對交易環節征收房價的20%乃至更高的稅賦。無論投資還是投機，如果預期沒有收益，加上即將到來的房產稅，持房成本的逐年增加，相信投資性購房者會逐步淡出市場。

數據顯示，目前中國的人均住房面積已經超過了35平方米，總量并不缺。當前，開發商手中囤有非常多的土地，土地儲備在一億平方米的開發商就至少兩家，在5000萬以上則比比皆是。在正常的市場中，根本不用擔心房價上漲。

放開購買，用重稅等手段限制投資性交易賣房，既能很好地滿足百姓“剛需”和改善性住房需求，又能抑制投資、限制投機，效果或將立竿見影。買房者會根據自身的需求和情況，審慎做出決策。