一線城市房價承壓

自1998年我國啟動房地產市場化改革以來，樓市經歷過數次人民幣貶值的沖擊。但結合房地產市場走勢來看，樓市的冷熱與匯率波動并無直接相關性。在2011年的人民幣貶值通道中，房地產市場便大幅上漲，絲毫未受影響。

分析人士認為，影響房地產市場走勢的因素較多，最主要的誘因在于貨幣投放量和市場供需關系。其中，前者與樓市的走勢有著正相關性，后者則決定市場的波動幅度。此外，房地產調控政策也在很大程度上影響市場走向。相比之下，匯率波動只是影響樓市的次要因素。

但值得注意的是，作為一項利空因素，人民幣貶值在樓市向好時的影響微乎其微；但在房地產市場處于下行周期之時，人民幣貶值的影響則不容忽視。且市場預期，此次人民幣貶值或維持一段時間。

張大偉表示，當前的房地產市場正處在下行周期中。2014年以來的數據顯示，主要城市市場銷售數據漲幅都有所放緩。總體來看，2014年及之后中國房地產市場分化將加劇，調整的趨勢將愈加明顯，大部分三四線城市將會出現供應過剩，房價下跌壓力非常大，一二線城市也有可能出現調整。

近期，國內樓市不斷曝出利空消息，除三四線城市風險凸顯之外，一二線城市部分樓盤也出現降價現象。部分房企因銷售不理想而出現資金鏈緊繃的局面，浙江的個別企業甚至出現債務違約。

在此背景下，張大偉認為，美聯儲QE退出、人民幣貶值對中國房地產市場影響偏負面。巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張，甚至有可能出現違約。同時，美元走強后，熱錢將流出中國市場，這會加劇房地產企業“錢荒”窘境，房地產市場將面臨頹勢，從而可能傷害中國經濟。

分析人士還強調，相比三四線城市供大于求的本質，熱錢集中的一二線城市所受影響更大。“一旦人民幣持續貶值，熱錢就會流出，導致一線城市的房價受到壓力。從2005年以來，人民幣已經持續升值多年，房價也一直上漲，這些投機資金獲利巨大，它們可能愿意以更低的價格退出。”