RET睿意德高級董事王玉珂： 貶值難阻房企海外融資步伐

RET睿意德高級董事王玉珂日前在接受中國證券報記者專訪時表示，受外資回流的影響，國內(nèi)房屋等人民幣計(jì)價資產(chǎn)可能會有所貶值。部分房企的海外融資成本也會有所提高，但由于成本較低，除非國內(nèi)的金融政策有較大調(diào)整，否則人民幣貶值不會影響到房企海外融資的步伐。

外資有回流沖動

中國證券報：萬科等房企借道進(jìn)入香港資本市場，意在謀求海外融資。與國內(nèi)的融資渠道相比，海外融資的優(yōu)勢體現(xiàn)在哪些方面？

王玉珂：主要的優(yōu)勢在成本。對于資質(zhì)相對較好的房地產(chǎn)企業(yè)來說，海外融資的平均成本在3%-5%的水平，個別企業(yè)的成本更低，甚至達(dá)到2%。相比之下，從國內(nèi)銀行獲得貸款，成本通常要在基準(zhǔn)貸款利率上有一定上浮，成本明顯高出海外融資。如果通過比較流行的信托方式獲得貸款，最低成本也要12%。打個比方，為什么很多港資企業(yè)敢于囤地多年而不開發(fā)？主要原因就是它的資金成本低。

中國證券報：外資主要是以什么形式進(jìn)入國內(nèi)樓市？其更青睞哪些物業(yè)類型？對區(qū)域有何選擇？

王玉珂：外資投入國內(nèi)樓市主要分兩類。一是開發(fā)類，以房地產(chǎn)開發(fā)資金的形式進(jìn)入。就像早期進(jìn)入的新昌、凱德，以及一些港資開發(fā)商，如恒隆、新鴻基等等。二是基金類，以房地產(chǎn)基金的形式進(jìn)入國內(nèi)，如華平、摩根斯坦利等股權(quán)投資基金。

從物業(yè)類型上看，外資更加青睞商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是具有保值功能的核心地段商業(yè)。從區(qū)域選擇上看，主要集中在一線城市和東部省會城市，成都、重慶等西部城市也有外資的身影。

中國證券報：當(dāng)前外資在國內(nèi)樓市的規(guī)模比較大，如果人民幣持續(xù)貶值，會不會造成資金的回流？

王玉珂：若人民幣持續(xù)貶值，外資對國內(nèi)樓市的興趣肯定會減弱，資本傾向于回流。整體而言，會造成人民幣資產(chǎn)的貶值，包括房地產(chǎn)、股市。

從房企海外融資的角度來說，人民幣貶值會造成融資成本提高、融資難度加大。但海外融資的比例是否減少，主要還將取決于國內(nèi)的金融政策。如果國內(nèi)融資的難度大，房企仍然會傾向于海外融資，畢竟成本仍然相對較低。